Muutoksen havaitsee mm. siinä, että pienituloisimmat maksavat asumiskuluissaan muita korkeampia korkoja. Tilanne on kääntynyt päälaelleen, kun valtion sosiaaliseen vuokra-asuntotuotantoon antamien luottojen korot ovat korkeammat kuin markkinakorot.

– Aravalainan eli nykyisen valtion yhtenäislainan koron muodostuminen on vaikeaselkoinen sekä hallinnolle että asiakkaille, sanoo valtiot. maist. Ossi Paukku, joka on seurannut asuntopolitiikkaa kolmisenkymmentä vuotta mm. Kaupunkiliitossa, Hakassa, Asuntorahastossa ja viimeksi VVO:ssa.

Paukun mukaan maasta puuttuu nyt pitkäjänteinen asuntopolitiikka, jossa olisi asumisen tasa-arvoa lisääviä elementtejä. Hän sanookin, että asuntopolitiikkaa tehdään nykyään paitsi markkinoiden myös valtion talouden näkökulmasta miettimättä sen niveltymistä yhteiskuntapolitiikan yhdeksi keskeiseksi osa-alueeksi.

Kapea-alaisuudesta ja poukkoilevuudesta puolestaan aiheutuu, että itse asumista tärkeämmiksi ovat nousseet suhdannepolitiikka tuotantomäärineen sekä elinkeinopolitiikka. Kumpikin niistä on tärkeä esim. työllisyyden kannalta, mutta Paukun mukaan pelkästään niiden varassa ei voida toteuttaa asuntopolitiikkaa, jolla on ensisijaisesti sosiaalisia tavoitteita.

Meillä asutaan ahtaasti ja kalliisti

Suomessa asutaan edelleen selvästi ahtaammin kuin muissa Pohjoismaissa. Samoin asumiskulut ovat suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin korkeat. Suurimmillaan ne ovat nuorilla, lapsiperheillä ja vähävaraisilla.

Vuonna 1989 lakkautetun Aravan (asuntohallituksen) aikana asumiseen liittyvää tutkimusta, selvitystyötä ja tilastointia oli paljon. Nyt on toisin, eikä Paukun mukaan ainakaan 15 vuoteen ole juurikaan selvitetty arava- tai korkotukivuokrataloissa asuvien vuokralaisten vuokranmaksukykyä eikä sitä, mikä osa tuloista tai kulutuksesta joudutaan käyttämään vuokranmaksuun.

– On puhuttu markkinaehtoisuudesta ja laadittu uusia rahoitusmalleja miettimättä, onko kansalaisilla varaa kohtuulliseen asumiseen. Meillä on ollut hyvä normi, jonka mukaan vuokra-aravassa asuvan nettotulosta tai kulutuksesta keskimäärin noin neljännes voisi mennä vuokranmaksuun.

Nyt asutusvuokran osuus bruttotuloista on vuokra-aravaan muuttavalla keskimäärin noin 35 pros. (runsas kolmannes) ja siten nettotuloista vielä enemmän. Kun tarkasteltavaksi otetaan ne vuokra-asunnoissa asuvat, jotka saavat asumistukea, päädytään vielä hätkähdyttävämpiin lukuihin: heidän bruttotuloistaan asumismenojen osuus oli 54 pros. Asumistuen jälkeen asumismenot laskivat puolella (49 %) ja asettuivat 27 prosenttiin bruttotuloista.

Kaikkiaan asumistukea sai viime vuonna 158 000 taloutta eli noin joka kymmenes suomalainen oli tuen piirissä. Lapsiperheitä saajatalouksista oli yli puolet (55 %) ja kaksi kolmesta (65 %) työttömiä. Vuokra-asunnoissa asuvista keskimäärin yksi viidestä saa asumistukea.

Nuoret asuvat vuokra-asunnoissa

Paukku varoittaa kuitenkin sellaisista päätelmistä, että vuokra-asujat olisivat muita huonompia tai syrjäytyneitä:

– 70 prosenttia arava-asuntojen asukkaista on alle 35-vuotiaita ja näistä valtaosa joko yksinäisiä ja lapsettomia pariskuntia. Monen nuoren itsenäinen asumisura alkaa juuri vuokra-asunnosta. Niinpä heidän tulonsa tai varallisuutensa eivät voi olla verrattavissa useimpien omissa asunnoissaan asuvien taloudelliseen asemaan.

– Toiseksi valtion lainoittamissa vuokra-asunnoissa noudatetaan aiheellisesti tulo- ja varallisuusrajoja, jotta juuri nämä nuoretkin pääsisivät kohtuuhintaisen ja -laatuisen asumisen piiriin, huomauttaa Paukku.

Pääkaupunkiseudulla ja eräissä maakuntakeskuksissa vuokrat ovat niin korkeita, että nuorten ja lapsiperheiden tulot eivät riitä kohtuulliseen asumistasoon ilman asumistukia. Tämäkin osaltaan osoittaa, että aravalainojen korot ovat nyt liian korkeita asukkaiden maksettaviksi.

– Eikö olisi järkevämpää käyttää osa valtion budjetissa olevasta yli kahdeksasta asumistukimiljardista (1,3 mrd. e) sosiaalisten vuokra-asuntolainojen korkotason laskemiseen kuin ihmisten juoksuttamiseen toimeentuloluukuille hakemaan vastaavaa summaa, kysyy Paukku ja muistuttaa, että yhden prosenttiyksikön koron lasku vanhoissa vuokra-aravalainoissa maksaisi vuodessa noin 450 mmk (76 me). Tällä summalla voitaisiin korkomenot alentaa nykyisestä 4,5 prosentin tasosta 3,5:een ja pitää se korkeintaan siinä. Vuokrankorotuspaineet jäisivät vain hoito- ja korjauskulujen nousun suuruisiksi.

Lainat remonttiin, kaavoitus kuntoon

Suomessa on tänään riittävästi pääomia, jotta noin 30 000 asunnon vuotuiseen rakentamiseen ja 2,3 miljoonan asunnon ylläpitoon sekä korjaamiseen on varaa.

Paukun resepti on yksinkertainen: Asuntorahasto huolehtikoon sosiaalisesta vuokra-asuntotuotannosta antamalla korkotukea rahamarkkinoilta saataville lainoille, joilla on koko laina-ajan myös valtion takaus. Perinteisiä aravalainoja myönnettäisiin aiempaa vähemmän. Arava- ja yhtenäislainojen vuosimaksun ja korkojen inflaatiosidonnaisuus tulisi katkaista ja korkotaso laskea selvästi markkinakorkoja alhaisemmaksi. Jos näin tehtäisiin, aravavuokrat nousisivat korkeintaan saman verran kuin yleinen kustannuskehitys eikä aravavuokria tarvitsisi nostaa vuosittain.

– Rahoituskuluissa saatu säästö mahdollistaisi lainojen nopeamman lyhentämisen ja varautumisen kiinteistöissä tarvittaviin korjauksiin. Lainojen nopeampi lyhentäminen alentaa maksettavia korkomenoja ja sitä kautta pidetään kokonaisrahoitusmenoja kurissa.

– Kun siirryttiin emumaailmaan, ei korkoja voida enää korotella hallinnollisesti jonkun inflaation (+1 %) tahdissa, koska yleinen korkotaso määräytyy monen tekijän perusteella, joista kustannustason nousu on vain yksi.

Urbaanit pientalot

Rahoitus on vain yksi asuntotuotannon elementti. Toinen – ja yhä tärkeämpi — on harkittu, pitkäjänteinen maankäyttö ja kaavoitus.

Ossi Paukku ottaa esimerkiksi pääkaupunkiseudun: pankeilla, seurakunnilla, yrityksillä, yksityishenkilöillä, rakennusliikkeillä ja kunnilla on runsaasti asuntotuotantoon kaavoitettua maata. Sosiaaliseen vuokra-asuntotuotantoon ei kuitenkaan ole riittävästi kohtuuhintaisia tontteja puhumattakaan siitä, että ihmisten — erityisesti lapsiperheiden — toivomia keskimäärin 400—500 neliön "eurooppalaisia urbaaneja pientalotontteja" olisi tarjolla.

– Pelkästään Helsingissä, puhumattakaan Espoosta ja Vantaasta, olisi laskelmien mukaan tilaa tuhansille urbaanille pientaloille, sanoo Paukku.

Tämä edellyttäisi vain toisentyyppistä maankäyttömenettelyä kuin nyt, jolloin metsiin ja pelloille kaavoitetaan täyttä häkää massiivisia kerrostaloalueita. Sama asukastiheys ja kunnallistekniikan kustannus on saavutettavissa tiiviillä pientalokaavalla.

Miksi urbaani omakotitalotontti eikä kunnon vanhanaikainen rintamamiestontti? Syynä ovat kustannukset: urbaanin tontin hintataso on murto-osa puolentoistatuhannen neliön rintamamiestonttiin verrattuna. Miljoonan tai puolen miljoonan markan sijasta urbaanin tontin voi saada 100 000—200 000 markalla. Myös kunnallisteknisten palvelujen vetäminen urbaaneille tonteille maksaa vain murto-osan siitä kuin "perinteisille pientaloalueille".

– Kun tontti- ja kunnallistekniset kulut kyetään painamaan minimiin, niin jopa nuorilla olisi mahdollisuus pientaloon — joko vuokrattuna tai omana. Moni työläisperhe voisi säästää rakennuskustannuksissa hyödyntämällä ammattitaitoaan hartiapankkirakentajana tai rakennuttajana. Ennen kaikkea ihmisille annettaisiin nykyistä enemmän mahdollisuuksia ratkaista itse oma asuntokysymyksensä. Omatoimisuudella on suuri arvo myös sosiaalisesti.

Paukun mukaan yhteiskuntapoliittisesti urbaanien pientaloalueiden rakentaminen juurruttaa esim. muualta Suomesta pääkaupunkiseudulle muuttavia, jolloin myös moni sosiaalinen ongelma jää syntymättä.

– En näe mitään muuta estettä urbaanien pientalotonttien pikaiselle kaavoittamiselle kuin pääkaupungin kuntien jämähtämisen olettamukseen, että kerrostalotuotanto ratkaisee kaikki asunto-ongelmat.

Paukku väittää, että laman aikana maapolitiikan hoitaminen monissa kunnissa jäi pitkälle rakennusliikkeiden huoleksi. Nyt niillä on suurehko kerrostaloalueiksi kaavoitettu tonttivaranto, jota ne hyödyntävät hyvänä aikana gryndaamalla osakeasuntoja ja huonona aikana rakentamalla valtion tukemia vuokrakerrostaloja. Nyt pitäisi opetella gryndaamaan myös pientaloja. Tämä on myös kuntien kannalta tärkeä asia: jos Helsingissä ei pystytä huolehtimaan pientalotonttien riittävästä tarjonnasta, lapsiperheet muuttavat naapurikuntiin tai vielä pidemmälle saadakseen edullisemman tontin.

Säännöstellyt markkinat?

– Kun vuokrasääntely purettiin ja aravaomistusasunnot voivat vapautua hintasääntelystä maksamalla aravalainansa pois, niin Suomen asunnoista on käyttö- tai hintasääntelyn piirissä vain noin 15 pros. Omistusasunnot (Helsingin hitasta lukuun ottamatta) voidaan vapaasti myydä asuntomarkkinoilla ja vapaarahoitteiset vuokra-asunnot vapaasti vuokrata. Kuitenkin vielä jatkuvasti kuulee puhuttavan, että asuntomarkkinat eivät ole vapaat ja että sääntelyä pitäisi vähentää.

– Mutta en myöskään tunne yhtään EU- tai OECD-maata, joissa ei olisi asumiseen tai sosiaaliseen asuntotuotantoon liittyviä säännöksiä. Ei ihmisiä voi jättää markkinoiden armoille! Meillä tuo 15 prosenttia edustanee jonkinlaista minimitasoa.

Mitä sitten olisi tehtävä?

Paukku sanoo, että kuluvan syksyn aikana on kaksi isoa asiaa: budjettiesitys sisältää muotoiluja, jotka voivat vaarantaa asumisoikeusasuntojen pidon ja tuotannon. Nämä muotoilut pitäisi poistaa viimeistään budjettiriihessä tai näkyvästi budjetin eduskuntakäsittelyssä.

Toinen, Niilo Hämäläisen puheenjohtajakaudella tutuksi tullut vaikutusmahdollisuus voisi olla tulopoliittinen kierros.

– Sitä kautta voitaisiin saada vauhtia valtion asuntorahoituksen uudistamiseen. Siirtyminen kiinteään 3—3,5 prosentin korkoon kaiken ikäisissä ja kaikissa eri aravavuokralainoissa johtaisi siihen, että aravavuokria ei tarvitsisi korottaa rahoitusmenojen nousun vuoksi jatkossakaan. Vuokrasäästö on aravayksiössä ja -kaksiossa vähintään samaa tasoa kuin tupossa saatava palkankorotus, useimmissa tapauksissa enemmänkin; viime vuosien tupokorotuksethan ovat aravavuokralaisella kuluneet kokonaan vuokran pääomakustannuksen nousuun ja — tulonsaajana on ollut valtio!

Pentti Peltoniemi

  Valtiovarainministeriön vuoden 2003 budjettiesityksessä luvatut, ylimpiin tuloryhmiin painottuvat tuloveron alennukset vähentäisivät valtion tuloja runsaat 330 milj. euroa (2 000 mmk). Mikäli Ossi Paukun esitys aravakorkojen prosenttiyksikön laskusta pysyvälle 3—3,5 prosentin tasolle toteutuisi, sen kustannukset olisivat 76 milj. euroa (450 mmk) eli vain viidennes veroalen kustannuksista. Kuitenkin vuokratason alentuminen heijastuisi välittömästi: asumistukimenot laskisivat ja aravavuokratalojen lainat voitaisiin kuolettaa nopeammin. Sekin laskisi vuokria.

Hyötyjinä olisivat pieni- ja keskituloiset toisin kuin budjettiesityksen veroalessa.